Immobilienmarkt Deutschland: Entwicklung im 4. Quartal 2025 und Ausblick auf 2026
Der Wohnimmobilienmarkt zeigt Ende 2025 wieder spürbar steigende Preise, während die Renditen für private Vermieter in vielen Städten unter Druck geraten und in 2026 eher weiterer Preisdruck als Entspannung zu erwarten ist.
Preisentwicklung Q4 2025
Der Europace-Hauspreisindex (EPX) steigt im Oktober 2025 auf 220,43 Punkte; das sind +0,23 % zum Vormonat und +2,50 % zum Vorjahresmonat. Besonders neue Ein- und Zweifamilienhäuser legen kräftig zu: Oktober 2025 Index 240,35 Punkte, +0,64 % zum Vormonat und +2,07 % im Jahresvergleich. Eigentumswohnungen bleiben im Monatsvergleich nahezu stabil (Oktober 2025: 219,21 Punkte, -0,15 %), verteuern sich aber im Jahresvergleich deutlich um 3,29 %.
Marktsegmente im Überblick
Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser zeigen nur moderate, aber stetige Zuwächse (Oktober 2025: 201,73 Punkte; +0,18 % zum Vormonat, +2,18 % zum Vorjahresmonat). Die begleitende Value-AG-Auswertung der Angebotsmärkte meldet im Oktober 2025 steigende Angebotspreise: +0,6 % bei Bestandswohnungen, +0,7 % bei Einfamilienhäusern sowie +0,6 % bei Mieten, was auf einen anhaltend angespannten Markt hindeutet.
Renditen und Druck auf private Vermieter
Eine Studie von Haus & Grund Deutschland zeigt: Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in den letzten zehn Jahren deutlich schneller gestiegen als die Mieten, wodurch die laufenden Mietrenditen vielerorts nahezu aufgezehrt wurden.
In hochpreisigen Märkten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Düsseldorf liegt die persönliche Nachsteuerrendite 2024 nur noch bei etwa -0,5 % bis -1,5 %, in B-Städten wie Bonn, Münster oder Karlsruhe meist ebenfalls leicht im negativen Bereich.
Konsequenzen für den Mietwohnungsmarkt
Steigende Kauf-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten, höhere Finanzierungskosten und vergleichsweise träge Mieten führen dazu, dass die reale Rendite privater Vermieter vielfach gegen null oder darunter sinkt.
Die Studie warnt: Wenn Bundesanleihen höhere Renditen bieten als vermietete Wohnungen bei zugleich geringerem Risiko und Regulierungsaufwand, droht ein Rückzug privater Investoren, weniger Modernisierung und eine stärkere Dominanz institutioneller oder staatlicher Anbieter.
Ausblick 2026
Europace und Value AG rechnen auf Basis der aktuellen Daten mit weiter steigenden Preisen, insbesondere bei Neubauten, da Angebot knapp und Nachfrage hoch bleibt.
Haus & Grund fordert eine Kurskorrektur der Politik: Zusätzliche Verschärfungen wie verlängerte Mietpreisbremse oder strengere Kappungsgrenzen würden wie weitere Renditeabschläge wirken und den privaten Mietwohnungsbestand langfristig schwächen.
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