Vorherige Eintragung einer GbR im Gesellschaftsregister zwingend bei allen Grundstücksgeschäften
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 3. Juli 2025 (Az. V ZB 17/24) entschieden, dass bei Grundstücksgeschäften einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister zwingend erforderlich ist. Dies gilt unabhängig davon, ob Dritte an den Geschäften beteiligt sind oder nicht.
Wesentliche Inhalte der Entscheidung
• Seit dem 1. Januar 2024 schreibt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) vor, dass eine GbR zunächst im Gesellschaftsregister eingetragen sein muss, bevor Änderungen bezüglich ihrer Rechte im Grundbuch vorgenommen werden können.
• Eine direkte Eintragung im Grundbuch ohne vorherige Registereintragung der GbR ist nicht mehr zulässig. Dies betrifft nicht nur den Kauf oder Verkauf von Grundstücken, sondern auch andere Verfügungen wie Übertragung und Änderung von Grundpfandrechten oder Nießbrauch.
• Im entschiedenen Fall hatte das Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassung verweigert, da die GbR noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen war.
• Der BGH lehnte die in der Literatur diskutierte Ausnahme für Fälle wie die Auflösung einer GbR und anschließende Grundstücksübertragung an die eigenen Gesellschafter ab. Eine solche Ausnahme wurde bewusst vom Gesetzgeber nicht in das Gesetz aufgenommen.
• Nach dem Urteil ist es daher unerlässlich, die GbR vor allen Grundstücksgeschäften zuerst im Gesellschaftsregister anzumelden und danach die Eintragung im Grundbuch zu berichtigen.
Die Entscheidung unterstreicht die strikte Anwendung der neuen gesetzlichen Regelung und hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis von Grundstücksgeschäften mit GbR-Beteiligung. Für Grundstücksverwaltungen und Gesellschaften bedeutet dies zusätzlichen Verwaltungsaufwand und verlängerte Verfahrenszeiten. Die GbR besteht rechtlich weiter, bis sie im Gesellschaftsregister eingetragen und anschließend das Grundstück korrekt im Grundbuch übertragen wurde.
Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits bei der Gründung oder spätestens vor Planung von Grundstücksgeschäften die GbR ins Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Alternativ kann das Ausscheiden von Gesellschaftern den Fortbestand einer GbR beenden und die Grundstücksübertragung vereinfachen.
Insgesamt sichert dieses Urteil die Rechtssicherheit im Immobilienrecht und sorgt für klare Verfahrensregeln bei Geschäften mit GbR-Beteiligung. Es macht deutlich, dass die gesetzlichen Neuerungen konsequent umgesetzt werden und keine Ausnahmen zugelassen sind.
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