En-bloc-Verkauf von Mehrfamilienhäusern führt zum Ausschluss bei der Gewerbesteuer
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 3. Juni 2025 (III R 12/22) entschieden, dass eine Kapitalgesellschaft die sogenannte „erweiterte Kürzung“ bei der Gewerbesteuer (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) verliert, wenn sie fünf Mehrfamilienhäuser innerhalb von drei Jahren nach Erwerb in einem „en-bloc“-Verkauf weiterveräußert. Die Drei-Objekt-Grenze gilt hierbei auch bei Kapitalgesellschaften: Wird sie überschritten, spricht dies für einen schädlichen gewerblichen Grundstückshandel – unabhängig davon, ob die Verkäufe an nur einen Erwerber erfolgen.
Im Streitfall hatte eine GmbH, die ursprünglich für die Verwaltung eigenen Vermögens gegründet worden war, 2016 fünf vermietete Mehrfamilienhaus-Grundstücke gekauft und diese 2018 geschlossen an eine andere Konzern-Gesellschaft verkauft. Das Finanzamt verweigerte daraufhin die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer; es nahm gewerblichen Grundstückshandel an.
Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte die Entscheidung: Die kumulierte Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren indiziert eine (zumindest bedingte) Veräußerungsabsicht von Anfang an. Damit werde die Grenze der lediglich vermögensverwaltenden Tätigkeit überschritten, was die erweiterte Kürzung ausschließe. Unerheblich ist, ob – wie im Streitfall – sämtliche Objekte in einem einzigen Akt („en bloc“) und an nur einen Käufer veräußert werden und ob die Tätigkeiten der GmbH als nachhaltig im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG gelten.
Weitere Hinweise des Gerichts
Das Urteil macht deutlich, dass die erweiterte Kürzung bereits dann entfällt, wenn sich die Tätigkeit der Gesellschaft faktisch nicht mehr auf Fruchtziehung durch Vermietung, sondern auf Umschichtung durch (zeitnahe) Veräußerung konzentriert. Die Unterscheidung zwischen bloßer Verwaltung eigenen Grundbesitzes und gewerblichem Grundstückshandel erfolgt dabei im Wesentlichen anhand der Anzahl und des zeitlichen Zusammenhangs der Verkäufe und nicht nach dem Kriterium der Nachhaltigkeit.
Das Urteil verschärft die Abgrenzung für Bestandsimmobiliengesellschaften und verdeutlicht: Wer mehrere Objekte kurz nach Erwerb ersetzt, riskiert steuerliche Nachteile bei der Gewerbesteuer.
Quelle: BFH, Urteil v. 3.6.2025, III R 12/22; veröffentlicht am 28.8.2025
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