Steuerpflicht auch bei Übertragung unter Anschaffungskosten
Mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) hat der BFH eine für Immobilienbesitzer und deren Familienangehörige wegweisende Entscheidung getroffen: Auch bei teilentgeltlicher Übertragung einer Immobilie - etwa bei Verkauf oder Übertragung unter Verkehrswert, insbesondere an Angehörige - ist der Vorgang für die Berechnung des privaten Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG aufzuteilen. Das gilt selbst dann, wenn das gezahlte Entgelt unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.
Hintergrund des Urteils:
Im entschiedenen Fall hatte ein Vater ein Grundstück, das er 2014 erworben hatte, im Jahr 2019 an seine Tochter übertragen. Die Tochter zahlte kein Geld, übernahm aber die noch offene Bankverbindlichkeit in Höhe von 115.000 EUR, während der Verkehrswert des Grundstücks bei 210.000 EUR lag. Das Finanzamt wertete die Übertragung als teilentgeltlich und setzte für den entgeltlichen Teil einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn an, da die Übertragung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) erfolgte.
Kernaussagen des BFH
Strenge Trennungstheorie:
Der BFH bestätigt, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis von Gegenleistung (z. B. Schuldübernahme) zum Verkehrswert erfolgen muss. Der entgeltliche Teil ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, der unentgeltliche Teil unterliegt ggf. der Schenkungsteuer.
Steuerpflicht auch unter Anschaffungskosten:
Entscheidend ist, dass auch dann ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt, wenn das gezahlte Entgelt (z. B. die übernommene Schuld) unter den historischen Anschaffungskosten des Veräußerers liegt. Ein realisierter Wertzuwachs ist für die Besteuerung des entgeltlichen Teils nicht erforderlich.
Keine teleologische Reduktion:
Der BFH lehnt eine einschränkende Auslegung ab, die die Besteuerung solcher Fälle ausschließen würde. Maßgeblich ist allein die objektive Wertermittlung, nicht die subjektive Sicht der Beteiligten oder familiäre Motive.
Auswirkungen für die Praxis
Dokumentation:
Bei Übertragungen innerhalb der Zehnjahresfrist sollte der Verkehrswert der Immobilie sowie die Höhe der Gegenleistung (z. B. übernommene Verbindlichkeiten) exakt dokumentiert werden.
Steuerliche Beratung:
Selbst scheinbar unentgeltliche Übertragungen - etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge mit Schuldübernahme - können zu einer Einkommensteuerpflicht führen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist ratsam.
Keine Doppelbesteuerung:
Der entgeltliche Teil unterliegt der Einkommensteuer, der unentgeltliche Teil ggf. der Schenkungsteuer. Eine Doppelbesteuerung ist ausgeschlossen.
Fazit:
Das BFH-Urteil schafft Klarheit: Auch bei Übertragungen unterhalb der Anschaffungskosten ist der entgeltliche Teil steuerpflichtig. Immobilienbesitzer sollten geplante Übertragungen sorgfältig prüfen und steuerlich begleiten lassen, um unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden.
Quelle: BFH
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